Рынок недвижимости, как совершить выгодную сделку

Анализ рынка недвижимости 

Именно из-за своего значения и, чего тут лукавить, своей цены – приобретение квартиры для большинства наших граждан становится основной покупкой в их жизни. Именно поэтому огромное значение для потенциальных покупателей имеют вопросы – когда покупать, что покупать и как покупать. Вот именно на этих вопросах мы и остановимся несколько подробней.

Когда покупать

Уж и не знаю хорошо это или плохо – но прошли те «счастливые» времена когда любая недвижимость только дорожала. Когда приобретение любой квартиры через год-полтора приносило рост капитализации на 30-50, а то и 100%.

На сегодняшний день рынок недвижимости сложно прогнозируемый, на него одновременно действует множество разнонаправленных факторов – одни повышают стоимость, другие ее снижают.

В первую очередь на снижение стоимости недвижимости влияет платежеспособный спрос. Череда кризисов и финансовая неуверенность в завтрашнем дне заставляют потенциальных новоселов откладывать столь существенную покупку на более поздний период. Как следствие, рынок «стоит» – продавцы (в первую очередь застройщики) вынуждены снижать стоимость продаваемых объектов. Кроме того на снижение стоимости влияют – прекращение гос. поддержки ипотеки и, как это не странно, переизбыток предложения – в последние годы массово вводились в эксплуатацию объекты,  строительство которых начали в докризисные времена.

На повышение стоимости квадратного метра недвижимости играют:

• существенное снижение ставок по ипотеке (многие банки предлагают ставки на уровне 9%);
• возросшие расходы строительных компаний. Для строительной отросли существенно – на 6-7% выросла стоимость кредитов. Увеличилась, за счет налога на имущество, фискальная нагрузка;
• снижение объема строительства и ввода жилья. На фоне стагнации рынка многие девелоперы или отказываются от проектов или замораживают начатые. Например, в 2017г. объем строительства и ввода жилья в Екатеринбурге упал на 30-35%. По отношению к 2014г.

Эти разнонаправленные факторы «раскачивают» стоимость недвижимости как на качелях – то вверх, то вниз.  Для примера приведем  изменение средней 

цены 1 кв.м. новостройки от застройщиков в Екатеринбурге

https://ekb.etagi.com/zastr/:

• 2008г – 63,5 тыс. руб.
• 2009г – 52,1 тыс. руб.
• 2015г – 76,7 тыс. руб.
• 2017г – 66,6 тыс. руб.

Получение максимальной выгоды от покупки недвижимости во многом зависит от того на сколько вы сможете спрогнозировать направление движения рынка. 

Что покупать 

В условиях высокой волатильности рынка недвижимости, для обеспечения капитализации  (сохранения или повышения стоимости) приобретения на первое место выходят потребительские качества недвижимости такие как – применяемые технологии строительства, качество материалов, месторасположение объекта, планировки, дворовая инфраструктура итп.

То есть выбор качественного строительного проекта или уже построенного объекта – гарантия вашего комфорта (как бытового, так и финансового).

Как покупать

Для себя я на этот вопрос ответил давно и однозначно – через специалистов, то есть риэлтерские агентства.

Преимущества очевидны:

• Агентства располагают максимально полной информацией о представленных на рынке предложениях и могут в кратчайшие сроки подобрать объекты, которые заинтересуют именно вас;
• Собранная агентствами аналитическая информация о динамике ценовых предложений поможет выбрать наиболее подходящий момент для сделки;
• Обеспечение юридической чистоты сделки;
• Обеспечение личной безопасности. Вы не афишируете личную информацию о себе (место жительство, телефоны)  – все предварительные переговоры от вашего имени ведет агентство.
• Экономия. Да-да – именно экономия! Серьезные агентства имеют устоявшиеся партнерские отношения (в том числе скидки) с застройщиками, что позволяет им предлагать цены на новостройки порой даже ниже чем  от застройщика.