Покупка квартиры в ипотеку – можно ли на этом заработать?

 Безусловно, покупая недвижимость в ипотеку, человек переплачивает не маленькие средства, но он получает и ощутимые преимущества:

•  Возможность комфортно проживать уже сейчас
•  Вложенные средства не подвергаются инфляции

За исключением последних 3-х лет цены на недвижимость неуклонно росли, и порой через 3-4 года даже с учетом переплаченных %  можно было оценить выгодность  такой сделки. Порой за эти годы цены на квадратные метры вырастали в 2-3 раза. Таким образом, рыночная стоимость квартиры уже через 3 года превышала,  собственные вложенные средства,  средства банка и начисленные проценты. Безусловно, это было благоприятное время для покупки недвижимости даже через ипотечное кредитование.

В последние 2-3 года рынок недвижимости переживает стагнацию,  а в ряде случаев даже прослеживается падение цен на недвижимость. В таких условиях приобретение квадратных метров путем ипотечного кредитования видится уже не таким выгодным делом. Возможность приобрести квартиру за счет собственных средств конечно у россиян не прибавилась и ипотека в любом случае будет востребованным продуктом.  Но возникает вопрос, а можно ли приобрести недвижимость при помощи ипотеки и при этом заработать, или, по крайней мере, не потерять в финансах.

Один мой знакомый рассказал, что приобретает квартиры в ипотеку, а потом сдает их в аренду,  тем самым он при помощи денежных средств банка обеспечивает себе безбедное будущее.

Рассмотрим на примере Москвы,  жизнеспособна ли такая стратегия

Рассчитать ипотеку в Москве можно при помощи ипотечного калькулятора.  

Для примера возьмем 1 комнатную квартиру

Покупка 1 комнатной квартиры в районе 2-го кольца, расположена не далеко от центра. На 5-м этаже 5- ти этажного дома с косметическим ремонтом и самыми необходимыми условиями для проживания (счетчики воды, интернет, домофон, кабельное телевидение) составляет 5 150 000 рублей.

На данном сервисе можно рассчитать ипотеку по 7 банкам, банковские ставки по ипотечному кредитованию составляют от 8,25% до 8,9% . Некоторые банки с самым низкими ставками указывают  условие рефинансирования кредита.  Для этого помимо годовых % ставок необходимо заплатить банку от 2,9 до 4% единовременно.  Для чистоты расчетов возьмем расчет сделки по банку, который берет только годовые проценты. Например  8,5 % годовых.

Во сколько обойдется покупка 1 комнатной квартиры при условии ипотечного кредитования

Покупка 1 комнатной квартиры в метро Текстильщики, расположена не далеко за пределами 2-го кольца, на 11 этаже 12-ти этажного дома , с площадью 35 кв. м.  составляет 5 150 000 рублей.

Для расчета ипотеки условия учитываем следующие:

• первоначальный взнос 30%, что составляет  1 545 000 рублей.
• срок кредита – 15 лет.

При таких условиях мы получим:

• ежемесячный платеж  35 500 рублей.
• сумма переплаты (% банку за весь период ) – 2 785 000 рублей.

За сколько можно сдать 1 комнатную квартиру в Москве

Возьмем аналогичные предложения в р-не метро Текстильщики.  Аналогичные квартиры для сдачи в аренду предлагаются за 25000 рублей в м-ц. Таким образом, за 15 лет  сумма арендных платежей составит: 25000*12*15= 4 500 000 рублей.

Что мы получаем в итоге:

Покупая квартиру в ипотеку на таких условиях:

•  Ежемесячно нужно будет покрывать расходы на обслуживание кредита из собственных средств в сумме: 35 500- 25000=10500 рублей   
•  Покроются все проценты банка
•  Частично окупятся вложенные в покупку недвижимости средства в сумме  5 150 000 –(4 500 000- 2 785 000) = 1 715 000 руб. Соответственно расходы на покупку квартиры стоимостью 5 150 000, в реальности составят 3 435 000 рублей.

Чтобы оценить насколько это выгодная сделка, стоит еще сделать расчет % при условии, если бы вы вложили имеющиеся на момент покупки недвижимости средства  в банк под % и чтобы получили на выходе через 15 лет.  Вложив денежные средства в сумме 1 545 000 под  6,32%, через 15 лет вы бы получили примерно 3 460 000 рублей. Т.е. ваша выгода за 15 лет составила бы 3 460 000- 1 545 000=  1915000.

Чтобы окончательно оценить, что выгоднее приобретать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду или вкладывать свободные денежные средства в банк необходимо так же оценивать, сколько будет стоить недвижимость через 15 лет, а так же как будут вести себя % по банковским вкладам.

В любом случае пользуясь данными принципами расчетов, имея свободные денежные средства, вы сможете принять для себя решение, что для вас наиболее предпочтительней  вкладывать их в недвижимость с целью сдачи в аренду или вкладывать деньги в банк.